Bij de start van een huurcontract betaal je vaak een flink bedrag als waarborgsom. Dat geld is van jou en hoort aan het einde van de huur terug te komen. Toch ontstaat juist bij het vertrek regelmatig onenigheid. De verhuurder vindt dat er schade is, jij vindt dat het om normaal gebruik gaat, en zonder bewijs sta je dan zwak.
Het goede nieuws: je kunt veel problemen voorkomen door vanaf de eerste dag slim te werk te gaan. In dit artikel lees je hoe het opnamerapport werkt, waar je op let bij de oplevering en welke regels er gelden rond de borg.
Begin met een goed opnamerapport
Het opnamerapport, ook wel inspectierapport of proces-verbaal van oplevering genoemd, beschrijft de staat van de woning bij het begin van de huur. Dit document is later de maatstaf: alles wat bij vertrek afwijkt van die beginsituatie kan ter discussie komen. Loop de woning daarom samen met de verhuurder grondig door en laat krassen, vlekken, gaatjes in muren en kapotte onderdelen expliciet vastleggen.
Maak daarnaast zelf foto’s en video’s met datum, van elke kamer, de vloeren, het sanitair en de keukenapparatuur. Stuur ze per e-mail naar de verhuurder, zodat er een tijdstempel bestaat. Wordt er bij de start helemaal geen beschrijving gemaakt, dan geldt volgens de wet het vermoeden dat je de woning in goede staat hebt ontvangen. Dat kan later tegen je werken, dus vraag altijd om een rapport.
Ken het verschil tussen slijtage en schade
Je hoeft de woning niet als nieuw achter te laten. Normale slijtage, zoals een iets versleten vloer in de looproute of licht verkleurde verf na een paar jaar, komt voor rekening van de verhuurder. Schade die door jouw toedoen is ontstaan, zoals brandplekken, grote gaten of een gebroken wastafel, mag de verhuurder wel op je verhalen.
Ook kleine herstellingen zijn voor jou, zoals het vervangen van lampjes, het ontstoppen van afvoeren en het bijhouden van kranen. Wie dit tijdens de huurperiode netjes doet, voorkomt dat er bij vertrek een lijst met klusjes op de borg wordt afgeboekt.
Bereid de oplevering goed voor
Vraag een paar weken voor het einde van de huur om een voorinspectie. De verhuurder vertelt dan wat er nog moet gebeuren, zodat je de tijd hebt om het zelf op te lossen in plaats van dure herstelkosten te betalen. Leg de afspraken uit die voorinspectie schriftelijk vast. Wil je meer achtergrond over huren, contracten en je rechten als huurder, dan vind je nuttige informatie op perdirecthuren.nl.
Bij de eindoplevering helpen een paar vaste stappen om discussie te voorkomen:
- Maak de woning grondig schoon, ook ovens, afzuigkappen en tegels
- Verwijder zelf aangebrachte zaken, tenzij anders is afgesproken
- Lever alle sleutels in en laat dat bevestigen
- Fotografeer de woning opnieuw op dezelfde plekken als bij de start
- Teken alleen een eindrapport waar je het mee eens bent
De regels rond de waarborgsom
Sinds de Wet goed verhuurderschap van 1 juli 2023 gelden duidelijke regels. Voor huurcontracten die vanaf die datum zijn gesloten, mag de borg maximaal twee keer de kale maandhuur bedragen. Servicekosten en andere bijkomende kosten tellen daarbij niet mee.
Na het einde van de huur moet de verhuurder de borg binnen veertien dagen terugbetalen. Zijn er kosten voor schade of achterstallige huur die verrekend worden, dan geldt een termijn van dertig dagen. De verhuurder moet in dat geval schriftelijk uitleggen waarom er geld wordt ingehouden en om welke bedragen het gaat. Vraag gerust om offertes of facturen als onderbouwing.
Wat als je borg toch niet terugkomt
Krijg je niets of minder terug dan je verwacht, stuur dan eerst een vriendelijke maar duidelijke e-mail waarin je verwijst naar het opnamerapport, je foto’s en de wettelijke termijnen. Vaak is dat al genoeg. Reageert de verhuurder niet, volg dan met een aangetekende brief met een concrete betaaltermijn.
Blijft het daarna stil, dan kun je juridisch advies inwinnen, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket of een huurdersvereniging. Als laatste stap kun je de zaak voorleggen aan de kantonrechter. Hoe beter je dossier, hoe sterker je staat.
